Generalnie – nie ukrywajmy; czy budowa czy remont – zawsze zdarzy się coś nieprzewidzianego.

Nowe domy to tysiące elementów, z których każdy może być lepiej (zwłaszcza gdy robi to RS-DOM – wtedy będzie super), lub gorzej zrealizowany. Ale też remonty starych mogą przynieść wiele niespodzianek, bo tak naprawdę zepsuć się w nich może w każdej chwili dosłownie cokolwiek. Jak wiec odpowiedzieć sobie na tytułowe pytanie; lepiej nowy czy stary? Cóż – odpowiedzi mogą być dwie, mocno subiektywne, dlatego podzielmy je na dwie części: emocjonalną oraz techniczną.

Dom nowy czy stary – dusza, emocje, historia

Krótko mówiąc; są takie sytuacje, gdy tytułowy wybór w zasadzie… nie istnieje. Jeśli już kupiliśmy np. zabytkowy dworek, to wiadomo, że wyburzyć go nie możemy. Z drugiej strony; takich inwestycji raczej nie robi się spontanicznie, ale ze świadomością konsekwencji, jakie będą płynęły z kontroli konserwatora nad jego rewitalizacją. Wiadomo też, że takie obiekty mają wyższe walory turystyczne, często więc kupowane są inwestycyjnie. Inna sprawa, gdy są to nieruchomości rodowe, ale tutaj włącza się kolejna część tego tekstu, czyli… emocje.

„Emocje”, a dokładniej cała pula skojarzeń z rodzinnym gniazdem, wspomnieniami z dzieciństwa itp. I nie musi to dotyczyć zabytku; nawet najzwyklejszy dom, ale taki w którym spędziliśmy najmłodsze lata, a na pobliskim drzewie wycinaliśmy różne, dziwne znaki, też może być „nie do wyburzenia”. Tak więc, decyzja podejmuje się wtedy sama: remontujemy. I na tym skończmy emocjonalne rozważania, skupiając się na tym, na co faktycznie mamy wpływ, czyli na kwestiach merytorycznych.

Dom nowy czy stary – kwestie formalne, techniczne i kosztowe

Przede wszystkim, powiedzmy to otwarcie – stary dom staremu domowi nierówny. Mogą one mieć zupełnie inny stan techniczny; od całkowitej rudery po budynek wymagający tylko wymiany instalacji. Faktem jest też, że starsze domy, np. z lat 60’ często postawione są na bardzo atrakcyjnych lokalizacyjnie działkach, kupowane są więc właśnie z myślą o wyburzeniu i przejęciu gruntu. Ale jak ocenić, czy jednak warto stojący na działce dom remontować, a nie likwidować?

Ocenę zaczynamy od analizy Miejscowego Planu Zagospodarowania Przestrzennego, może się bowiem okazać, że nawet jeśli mamy wymyśloną nową inwestycję, nie będziemy mieli praw jej postawić na posiadanej działce, bo np. będzie zbyt wysoka, albo zbyt różniąca się od okolicznej zabudowy. To w zasadzie główna, formalna przeszkoda, które może mocno pokrzyżować nam plany budowy nowego domu. Inne kwestie to głównie ocena opłacalności takiej inwestycji.

Bardzo ważny jest układ pomieszczeń obecnego domu. Jeśli liczba pokoi, wraz z ewentualnym wyburzeniem (lub postawieniem) ścian działowych jest dla nas ok, możemy przejść do dalszej oceny. Jeśli jednak same pomieszczenia nie spełniają naszych potrzeb, wówczas remont prawdopodobnie i tak nie spełni naszych oczekiwań.

Zaraz po pomieszczeniach, trzeba dokładnie obejrzeć trzy… cóż: fundamentalne elementy domu, czyli fundamenty właśnie oraz stan ścian i dachu. Jeśli fundamenty wyglądają na źle posadowione, zapadają się albo są w inny sposób zniszczone – z remontem będzie bardzo, bardzo trudno. Czasem wręcz może być on niemożliwy lub całkowicie nieopłacalny. W lepszych, choć nadal niekorzystnych okolicznościach, fundamenty mogą wymagać wzmocnienia przed rozbudową, albo mogą być zbudowane w starszej technologii, gdy wszystkie ściany, również wewnętrzne, pełnią funkcje konstrukcyjne i w efekcie: niczego we wnętrzu nie będzie można wyburzyć.

Dużymi kosztami będzie naprawa pękających ścian (a już zwłaszcza nośnych i zewnętrznych) oraz zniszczonego dachu. Nawet niewielkie pęknięcia ścian mogą zwiastować bardzo poważne problemy, jeśli spowodowane są nierównomiernie osiadającymi fundamentami. Jeżeli natomiast wspomniany dach jest dziurawy, wówczas podwójnie musimy zwrócić uwagę na stan ścian (sprawdzając dodatkowo pleśń i nacieki) i podłóg, które mogą być przegniłe w wyniku zalewania wnętrz. Problem samego dachu w zasadzie nie istnieje, jeśli w ramach remontu planujemy nadbudowę piętra, która najprawdopodobniej będzie oznaczała rozebranie dachu obecnego i postawienie w jego miejsce nowej konstrukcji, co nie da się ukryć – tanie nie będzie.

Kolejny do oceny jest stan wszystkich instalacji. Prawie na pewno (o ile nie były wymieniane w trakcie użytkowania) będą to instalacje stare. Korzyść i koszt zarazem polega na tym, że jeśli zdecydujemy się na ich wymianę, to będziemy mieli tak nowiutkie, jakbyśmy budowali wszystko od zera. Jednak; zarówno wymiana elektryki, instalacji c.o. czy rur kanalizacyjnych, do tanich prac nie należy, a kupując stary dom w zasadzie powinniśmy zakładać, że prędzej czy później (raczej prędzej) czeka nas ich wymiana. Wymiana rur kanalizacyjnych może być potrzebą wręcz nagłą; zwłaszcza żeliwne rury z czasem coraz szybciej się zapychają i trudno przewidzieć, kiedy przestaną być drożne.

Do wymienionych powyżej prac, docelowo będzie trzeba doliczyć koszt remontu wnętrza, ale on… on już nie będzie się różnił niż w przypadku domu nowego, w którym prace wykończeniowe też będziemy musieli przeprowadzić; ba, może nawet być niższy, jeśli np. któreś pomieszczenia są w dobrym stanie i nie spieszy nam się ze zmianą. Tym niemniej, aby choć orientacyjnie ocenić koszt remontu starego domu, trzeba sprawdzić i ocenić co najmniej stan:

– fundamentów
– dachu, stropów i podłóg
– ścian nośnych (bardzo uważamy na nawet najdrobniejsze pęknięcia)
– możliwości (lub braku tej możliwości) wyburzenia ścian wewnętrznych
– wszystkich instalacji

Znając te elementy, możemy przygotować listę planowanych zmian i wybrać się z nią do architekta, który pomoże nam ocenić koszt i w ogóle szanse na ich wprowadzenie. Do tej, roboczej wyceny musimy dodać rozsądny margines bezpieczeństwa (czyli: dodatkowe środki) na nieprzewidziane naprawy i wówczas będziemy mogli ocenić, czy suma kosztów jest wystarczająco niska, aby opłacało nam się kupować i remontować ten konkretny dom, czy jednak lepiej będzie postawić na działce coś zupełnie nowego. Przy czym… nie zapominajmy o tym, że wyburzenie starego domu i wywóz gruzu po wyburzeniu również kosztują.